房地產市場的風云變幻讓早在1999年就曾出現過的“無理由退房”再現江湖。2015年4月15日，恒大地產在廣州宣布全國住宅樓盤可無理由退房;時隔3天，4月18日合生創(chuàng)展在北京推出“全周期保價房”，稱5年之內可回購。一南一北兩家開發(fā)商幾乎同時打出“無理由退房”牌，是否真能使其落實到位?能否讓消費者買房更放心?

恒大：

可退房源界限分明

2015年4月15日，恒大地產在廣州召開了一場只有10分鐘的“最高效”新聞發(fā)布會。恒大副總裁何妙玲宣布，從4月16日8時起，恒大全國所有住宅樓盤將實施無理由退房政策，覆蓋恒大在全國147個城市共計305個樓盤。

無理由退房是否像看起來那么美?有業(yè)內人士在解讀“恒大退房”時認為，這其實只是一次促銷，實際意義不大。

第一，無理由退房只針對未銷售的房源。恒大的公告上寫得很清楚，針對對象是自決定執(zhí)行之日起購買恒大所有住宅樓盤的客戶。也就是說此前購房的，不論有沒有交房、有沒有簽約，都不在恒大這次無理由退房的范圍之內。

第二，退房只針對住宅，對商鋪、車位均不涉及。

第三，退房時間是從簽約之日起到辦理入住手續(xù)前。作為一個高周轉、注重現金流的開發(fā)企業(yè)，留給置業(yè)者考慮要不要退房的時間可能還不到一年。對于置業(yè)者來說，只有在物業(yè)貶值時才會考慮退房，一年時間，樓市再波動，房子大幅貶值的可能性也只是小概率事件。而且購房者在等待收房的過程中，還要付出起碼10%—20%的資金成本、3%—5%的稅費以及機會成本，所以置業(yè)者真正產生退房沖動的可能性不大。

第四，繳納首付款才可退房，涉嫌無息融資。恒大的文件指出，具備退房資格的置業(yè)者需要已經履行《樓宇認購書》《商品房買賣合同》的各項義務。如何解讀這一點?業(yè)內人士告訴記者，其不僅僅需要繳納定金，還要繳納首付款，才可以簽署《商品房買賣合同》，也就是說哪怕最后房子要退掉，恒大也無息融資到了30%的房屋款。亞豪機構副總經理郭毅指出：“期房由簽約到入住通常需要1年多的時間，如果入住前退房，就意味著此前支付的30%—70%首付款白白讓恒大用了兩年。即便能順利退房，兩年后房價會漲多少?購房者拿著這些首付款還能在同樣地段、用同樣價格買到同樣品質的房子嗎?”

恒大的“無理由退房”贏得了超高的市場關注度，但市場評價呈現出兩極分化。贊揚者認為，無理由退房承諾解除了購房人對房價下降的擔憂，這一舉措涉及面廣，對行業(yè)有巨大沖擊，甚至可能改變未來房地產行業(yè)規(guī)則;批評者則認為，房企沒有公布退房操作細節(jié)，而且由于消費者選擇退房只能在交樓未入住之前，這意味著開發(fā)商基本不用擔心置業(yè)者因為房子質量不達標而退房。

合生：

引入第三方擔保是否更可信

2015年4月18日，合生創(chuàng)展發(fā)布了房地產行業(yè)首個房產全周期協(xié)議保價房計劃。合生創(chuàng)展引入第三方擔保搜房網，凡購買合生•濱江帝景指定房源的購房者，在5年之內享受全周期保價，搜房網可按原價回購房屋。也就是說，濱江帝景的房子即使入住以后，業(yè)主若想退房，可以把房子直接賣給搜房網。

據合生創(chuàng)展華北區(qū)營銷總監(jiān)劉蕓岐介紹，合生的全周期保價模式可以用數字1、2、3、4、5來概括：1指濱江帝景是全國唯一一家覆蓋一二手房保價全周期的項目;2指一二手房全保價;3指引入第三方擔保機構;4指在濱江帝景試點成功后，這一模式將被推廣至北京、太原、大連、秦皇島4個城市的項目;5指無理由回購時間長達5年。“新房回購不算新鮮事，但二手房也能無條件回購才是王道。消費者買房不是為了退，合生不搞噱頭，不去追風，我們推出這一舉措的核心是以更佳的品質為消費者保駕護航。這樣一來，消費者最擔心的兩件事都解決了：一是5年內房價出現了大的下滑，二是入住之后房子質量有問題。”劉蕓岐表示。

據合生引入的第三方擔保搜房網新房北京公司總經理宋永俊介紹，經過嚴格的房源甄選和評估，合生濱江帝景成為享受搜房無理由退房保障服務的首批房源。“作為美國上市公司，搜房不僅有實力做這樣的承諾，也會為每一套擔保的房源計提退房風險準備金。”宋永俊表示。“既然開發(fā)商敢于這么玩，肯定有兩把刷子，不然就把自己玩壞了。”一位購房者對記者說，“以前總擔心房子入住后出現各種問題，現在好了，有5年的時間試住，怎么都讓人放心了。”

觀察：

倒逼開發(fā)商提升房屋質量

在房地產市場進入“白銀時代”的大背景下，恒大、合生等房企推出無理由退房是行業(yè)的進步。“住宅是商品的一種，理應像其他商品一樣獲得‘包退’承諾，我們希望更多同行加入無理由退房陣營，讓住宅‘包退’成為市場新常態(tài)。”恒大地產總裁夏海鈞在接受記者采訪時表示，之所以做出無理由退房的決定，是因為恒大對自身樓盤的質量以及未來市場有足夠信心，承諾無理由退房能體現恒大的產品品質，讓置業(yè)者“買得放心、買得稱心、買得高興”。

多年來，整個房地產行業(yè)以銷售跑量為主，新增住房質量參差不齊，其中存在施工質量問題的不在少數。恒大、合生提出無條件退房，體現了房企對自家房屋質量的信心，也切中了目前房地產行業(yè)發(fā)展的要害。業(yè)內人士表示：“如果說之前的房地產行業(yè)存在只談價格不注重質量的現象，那么隨著購房者對房屋質量的重視，購房者的心態(tài)越來越理性，開發(fā)商提出無條件退房也是大勢所趨。”

“無理由退房既能促使房企提升房屋質量，同時也穩(wěn)定了房價。”當看到恒大集團宣布無理由退房的消息時，業(yè)內眾說紛紜。某房企總監(jiān)向記者表示，如果房產行業(yè)都實行此策略，將會促使房屋質量的整體提升。

其實，無理由退房的提出印證了房地產市場已經徹底向買方傾斜，以前開發(fā)商總是選擇打折、送禮、增配置等促銷手段爭取購房者，這點兒小錢對于高企的房價來說只是“毛毛雨”，對于品質的改進也總是浮于表面。如今，各房企的營銷手段直指行業(yè)“痛點”，比如對5年后房價發(fā)展的預判，對房屋質量的擔憂，對入住體驗的感受等。“今后很希望能看到更多真正有利于購房人、有利于行業(yè)發(fā)展的營銷創(chuàng)新。”北京房地產業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志對記者表示。

(本報記者 孫蔚)